第13课 | 是否该买房，这次帮你做出明智的选择


很多人都对是否买房这件事特别纠结。一方面，说中国房地产市场有泡沫的声音是不绝于耳，而且老是拿美国2008年的房地产崩盘，以及日本90年代初房地产泡沫爆破来举例，听着怪吓人的。

另一方面，说房子供不应求，房价不停在涨的声音也有不少。比如某个地方刚出的楼盘被一抢而空，恨不得400户的房源有1400个人排队去抢。某个地方的房价半年时间从5000涨到1万等等。

你说现在买房吧，怕买在高点，一买就跌。你说现在不买房吧，又怕房价继续上涨。毕竟，过去的20多年，基本上每年房价都在上涨。

这一课，我就针对这个问题，帮你梳理出一个针对是否买房这件事的思考逻辑和判断方法。

首先，我们要认识到，房子有两个属性：

一个是使用属性。说白了就是房子可以用来住，而且自己的房子总是住的更舒服，更踏实。

另一个是投资属性，说白了就是房子可以用来赚钱。

但这里需要强调一下，我们国家的房价在过去的26年里，只有2年出现了下跌，所以在很多人的印象里，房子是只涨不跌的。但这个看法绝对是错误的，但凡是有投资属性的东西，一定是即可能帮你赚钱，也可能让你亏钱。这个意识，我们必须要有。

明白了房子的两个属性以后，我们就可以做判断了。如果你购买的是房子的使用属性，也就是说，你买房子是用来住的，那么，就不要考虑房价未来的涨跌了，只要能负担的起，就买。

那什么叫能负担的起呢？

两个标准：
第一，付得起首付。
第二，付得起按揭。

付得起首付我就不解释了，是否能付得起按揭需要一些简单的计算，我稍微解释一下。你可以用每个月的收入，减去比买房更重要的花费，比如衣食住行，孩子教育，保险等等，剩下的钱，就是你每个月可以用来还按揭的钱。

假设你每个月的收入是8000元，日常重要花费每个月是3000元，那么，可以用来还按揭的钱就是5000元。理论上来说，只要一个房子付完首付，每个月的按揭小于等于5000元，你都是可以负担的起的。

但是，我不建议你绷得那么紧，100%都用来还按揭，应该给自己留一点回旋余地。

对于年轻一点，未来几年收入提升空间比较大的朋友们，用来还按揭的比例可以高一点，比如70-80%，因为一旦收入提升了，这个比例就自动降下来了。借用上面例子中的数字，就是3500-4000元用来还按揭，也就是5000元的70-80%。

对于年纪大一点，未来几年收入提升空间有限的朋友们，最好不要超过70%。借用上面例子中的数字，就是不要超过3500元。

这里有三个注意点，第一，如果已经成立家庭了，应该以一个家庭为单位去做上面的计算，用一个家庭每个月的总收入，减去比买房更重要的花费，得到整个家庭每个月可以用来还按揭的钱。

第二，如果月收入不稳定，那么就以年为单位做上面的计算。

第三，对于收入不太稳定的朋友们，用来付按揭的比例一定要控制好。而且每个月剩下的钱，一定要保留好，以防收入出现变化时，也能保证房子不断供。

有的人可能想问了，“为什么用来住的房子不需要考虑未来的房价走势呢？万一明年跌了，我岂不是可以便宜几十万买个房子嘛？”

我觉得，这个问题你应该反过来问，如果明年房价不跌，你能一直等着不买房吗？如果可以，你可以等多久？

从美国上百年的数据来看，房地产是一类80%的时间都在上涨，只有20%的时间在下跌的资产。所以去赌房价下跌，你的成功概率会很低。为了等房价下跌而影响了正常的生活，实在是有点得不偿失。

所以总结下来就一句话，如果买房是为了住，那么只要负担得起，就应该买。

接下来，我们来聊一聊，如果买房是为了投资，应该如何做决策。很多人说，投资房子还有什么好决策的，肯定是投啊，你看过去十年，闭着眼睛买房都能赚钱。

没错，过去十年，的确是闭着眼睛买房都能挣钱。但是，这样的时代已经一去不复返了。我在文稿中附了一张图，你可以去看一下。这是过去30年中国M2增速的变化。

什么是M2呢？简单来说就是全中国的钱。M2的增速就是全中国的钱变多的速度，也就是我们俗称的“国家印钱的速度”。

在过去，M2增速基本都在每年15%以上，动不动还达到20%甚至30%以上。这是过去十年，支撑中国房地产价格整体上涨的最主要的因素之一。

但是从图里可以看出，从2013年开始，M2增速一路下行。2018年3月，M2增速只有8.2%。可以看出来，国家印钱的速度几乎只有以前的一半。
在这种环境下，肯定不可能是个房子都能涨了。如果想要投资房子，你一定要学会相关的知识，精打细算。

投资房子的收益有两个来源，一个是租金收益，另一个是房子价格的变化。

比如说2016年1月买了一个100万的房子，并且立刻租了出去，到2017年1月一共获得了2万元的“净租金收入”，那么，这一年的租金收益率就是2万除以100万等于2%。关于什么是“净租金收入”我一会儿详细解释。

除此之外，如果到了2017年1月，这个房子值105万了，这个房子价格变化带来的收益率是（105万-100万）/100万=5%。所以一年下来，投资这个房子的总收率就是2%+5%等于7%。当然，如果到了2017年1月，这个房子贬值了，只值95万了，那么这一年，投资这个房子的总收益就是2%-5%等于负的3%，也就是说亏了3%。

计算租金收益的时候要注意，一定要把一些业主要承担的费用给减掉。每个地方规矩不同，但据我所知，基本上物业费和大部分维修费用都是业主承担的。在北京，业主还要承担供暖费。把这些费用都减掉了，才是“净租金收入”。

那是不是算下来，如果投资房子的总收益率是正的，就应该投资房子呢？并不是这样，还要考虑按揭利息。

我们一起来算笔账。假设你买了一个100万的房子，首付比例是50%，按揭利率是5%。那么，这意味着你投资的本金是50万。同时，你还借了50万元的房贷，每年的利息是50万乘以5%等于2.5万。

如果投资这个房子第一年的总收益率是4%，那么这就意味着第一年的总收益是100万乘以4%等于4万。所以投资房子第一年的净收益是4万减去2.5万的利息等于1.5万。也就是说，投资房子第一年的净收益率是1.5万除以50万本金等于3%。

由于每个月还按揭都会让房贷总额不断下降，同时呢，也会让投资的本金不断上升，所以，以上的计算，每年都要重新计算一遍。当然，如果是全款炒房，净收益率就等于总收益率。

好，我们通过刨去按揭的利息成本，算出了一个净收益率。那是不是净收益率是正的，就能说明投资房子是个明智的选择呢？还是不行。还要考虑到“机会成本”。

比如说这买房的100万，如果你买了银行理财，一年的收益率是4%，那你的“机会成本”就是4%。

换句话说，如果不投资房子，而是买银行理财，你啥都不用干，就能获得每年4万块的收益。如果你投资房子的净收益只有1.5万的话，那还不如买银行理财呢。

“机会成本”是经济学里面一个非常重要的概念。它往往看不见，摸不着，但却非常重要。

不是有一个段子说，如果世界首富比尔盖茨看到路上有50美元，他是不会去捡的。因为有人帮他算过，以比尔盖茨的赚钱速度，他如果把弯腰捡这50美元的时间用在工作上，可以赚的钱远多于50美元，比如说200美元吧。这就意味着，比尔盖茨捡这50美元的“机会成本”是200美元。成本小于收益，当然他是不会去捡的。

所以，你在平时的生活中也应该注意一下自己的“机会成本”。每当你选择一个东西的时候，你一定放弃了其他的一些东西，你放弃的这些东西可能带给你的收益，就是“机会成本”。

举个生活中的例子。比如你选择花1小时去刷朋友圈，但是，你也可以把这1小时花在学知识上。所以，花1小时学知识给你带来的收益，就是你花这1小时刷朋友圈的“机会成本”。

对于所有人来说，投资的“机会成本”起码是一年4%，因为就算完全不会投资的人，也可以通过买银行理财或者货币基金，赚到一年4%左右的收益。

对于有投资能力的人来说，投资能力越强，“机会成本”就越高。比如，如果知道债券基金的投资技巧，就可以有把握赚到长期平均每年6-8%的收益。如果知道股票基金的投资技巧，就可以有把握赚到长期平均每年10%以上的收益。

只有在预期净收益率高于“机会成本”的时候，投资房子才是明智的。

除此之外，投资房子还需要考虑2个方面。

第一，房子的买卖涉及各式各样的税和费，比如契税、印花税、规费、中介费等等。决定投资房子之前，一定要找当地的中介了解清楚，把买和卖两个环节所涉及的税和费都要考虑进去，因为一个完整的投资流程肯定要先后涉及买和卖。

如果投资房子的总收益不够高，很可能几年下来，挣的那一点收益大部分都去交税和费了。

第二，房子的买卖是受很多限制的，并不像股票和基金一样可以随时买卖。比如有些地方规定，新房买入后，5年之内不得转让。这种情况下你就要考虑未来5年而不是未来一两年的房价走势。

好的，今天的课到这里就告一段落了。我们来总结一下知识点。

房子可以买来住，也可以买来投资。在买房之前，一定要明确自己的目的是哪一个，因为对于这两个目的，思考逻辑和判断方法完全是不一样的。

如果房子是买来住的，那只要负担的起，就应该买。不要太多考虑未来房价会涨还是会跌。
在评估是否负担得起的时候，需要学会计算自己每个月有多少钱可以用来还按揭。对于这部分钱，根据自己未来的收入增长潜力和收入稳定性，乘以一个比例，就是应该用来还按揭的钱。

如果房子是买来投资的，那就要计算一下预期收益率了。

首先要知道投资房子的收益有两个来源：一个是租金收益，另一个是房子价格的变化。这两部分加起来才是投资房子的总收益率。计算完总收益率以后，还需要通过刨去每年的按揭利息，计算净收益率。只有当净收益率高于“机会成本”的时候，投资房子才是明智的。另外，投资房子还需要注意交易的税和费，以及买卖的限制。